Όσο και αν ξεψαχνίζει κανείς την Κοινή Υπουργική Απόφαση για την κοινωνική αντιπαροχή, δεν θα βρει ούτε μία σαφή αναφορά στον όρο «κοινωνικό ενοίκιο» ή «προσιτό ενοίκιο».
Κι όμως, υποτίθεται ότι όλο το «ζουμί» του προγράμματος είναι η μείωση των υπέρογκων ενοικίων, τα οποία ειδικά στην Αθήνα καταβροχθίζουν από το 70% ως το 93% ενός μέσου μισθού.
Υπενθυμίζεται ότι η κοινωνική αντιπαροχή είχε παρουσιαστεί αρχικά στη ΔΕΘ το 2022, με τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη να τη διαφημίζει ως «πρόγραμμα φθηνής στέγης».
Τότε ο ίδιος είχε υποσχεθεί ότι οι μισές κατοικίες, που θα χτίσουν εργολάβοι κατασκευαστές σε ακίνητα του δημοσίου, «θα ενοικιάζονται με χαμηλά ποσά σε νέους μισθωτές». Τις άλλες μισές θα τις εκμεταλλεύονται εμπορικά οι ανάδοχοι, όπως θέλουν και με τις τιμές της «πιάτσας».
Έκτοτε, τα ενοίκια στην επικράτεια έχουν αυξηθεί μεσοσταθμικά τουλάχιστον 30%, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη οι αυξήσεις αγγίζουν το 35%, ανάλογα με την περιοχή.
Όσο για τις κοινωνικές κατοικίες, που ακόμα δεν έχουν καν χτιστεί, το ποσοστό τους έπεσε στο 30% επί του ακινήτου του δημοσίου και το ποσοστό των εργολάβων ανέβηκε στο 70%.
Ολόκληρη η ΚΥΑ για την κοινωνική αντιπαροχή ΕΔΩ
Καμία αναφορά σε κοινωνικό ενοίκιο
Στον πρώτο σχετικό νόμο που ψηφίστηκε για την στεγαστική πολιτική τον Δεκέμβριο του 2022 (Ν.5006/2022) και αφορά μεταξύ άλλων την κοινωνική αντιπαροχή, η έννοια του κοινωνικού ή προσιτού ενοικίου επίσης απουσιάζει.
Το μόνο που αναφέρεται, σε μια υπο-παράγραφο (3α, άρθρο 45) είναι ότι «κάθε αναγκαία λεπτομέρεια για την κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά θα ορίζεται με κοινή απόφαση των υπουργών Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων και Οικονομικών».
Στις λεπτομέρειες περιλαμβάνονται «οι βασικοί όροι της σύμβασης μίσθωσης με σκοπό την εξαγορά, περιλαμβανομένου και του τρόπου καθορισμού του μισθώματος, καθώς και του τιμήματος της τελικής εξαγοράς».
Πουθενά δεν καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού του μισθώματος ώστε να πληροί τα κριτήρια του κοινωνικού ενοικίου. Μολονότι υπάρχουν διεθνείς και ευρωπαϊκές πρακτικές για την ενοικιαζόμενη κοινωνική κατοικία, στην Ελλάδα όλα παραπέμπονται στις υπουργικές καλένδες.
Πώς ορίζεται το κοινωνικό ενοίκιο
Σύμφωνα με τη Ηousing Europe, τη μεγαλύτερη οργάνωση-ομπρέλα για το δικαίωμα στη στέγαση στην Ευρώπη, το κοινωνικό ενοίκιο μπορεί να οριστεί με βάση τέσσερα κριτήρια:
Βάσει εισοδήματος: τα ενοίκια μπορούν να καθορίζονται ανάλογα με την εκτιμώμενη οικονομική δυνατότητα ενός μεμονωμένου νοικοκυριού. Ο γενικός κανόνας για να θεωρείται το κόστος στέγασης προσιτό, είναι να μην ξεπερνάει το 25% με μάξιμουμ 30% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στο κόστος στέγασης εκτός από το ενοίκιο περιλαμβάνονται οι πάγιοι λογαριασμοί, κοινόχρηστα ή άλλα έξοδα.
Βάσει της αγοράς: τα ενοίκια μπορούν να καθοριστούν σε σχέση με τα ενοίκια της «αγοράς». Για παράδειγμα, το κοινωνικό ενοίκιο αντιστοιχεί σε ένα σταθερό ποσοστό του ενοικίου που θα κόστιζε η κατοικία αν ενοικιαζόταν στην ιδιωτική αγορά. Τα ποσοστά αυτά διαφέρουν από χώρα σε χώρα. Στην Τσεχία, με βάση τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, το κοινωνικό ενοίκιο κυμαίνεται στο 50% της τιμής της αγοράς. Στην Πολωνία είναι μόλις το 16% των ενοικίων της αγοράς.
Μελέτη του ΠΑΝΣΥΠΟ για τη στέγη στην Ελλάδα, προτείνει το κοινωνικό ενοίκιο να είναι 60% – 70% χαμηλότερο από το μέσο εμπορικό μίσθωμα ανά ζώνη.
Βάσει των παροχών: το ενοίκιο καθορίζεται σε σχέση με τα χαρακτηριστικά της κατοικίας, όπως το μέγεθος, η τοποθεσία, ο προσανατολισμός και οι διαθέσιμες ανέσεις.
Βάσει κόστους: το ενοίκιο μπορεί να καθοριστεί σε ένα επίπεδο που επιτρέπει στον κοινωνικό πάροχο (τον ανάδοχο του ακινήτου) να καλύψει τα έξοδα παροχής, π.χ. αποπληρωμή δανείων/επιδοτήσεων, συντήρηση, ασφάλιση.
Στην πράξη, ο μηχανισμός καθορισμού ενοικίου σε μια δεδομένη χώρα ή περιοχή είναι πιθανό να αποτελεί κάποιο συνδυασμό των τεσσάρων επιλογών που αναφέρονται παραπάνω ή ένα λεγόμενο «υβριδικό» σύστημα καθορισμού ενοικίου, αναφέρει η οργάνωση Housing Europe.
Κοινωνική αντιπαροχή 2.0 – Πάλι αγνοείται το κοινωνικό ενοίκιο
Σχεδόν τρία μετά τον πρώτο νόμο του 2022, ψηφίζεται νέος νόμος για την κοινωνική αντιπαροχή (Ν.5229/2025), για να θεραπεύσει ασάφειες και αδυναμίες του πρώτου. Στο ενδιάμεσο διάστημα, το πρόγραμμα έχει παγώσει. Ούτε ο νέος νόμος μας κάνει σοφότερους για το τι εστί κοινωνικό ενοίκιο.
Γίνεται γενικά λόγος για «δημιουργία αποθέματος κατάλληλης και οικονομικά προσιτής κατοικίας για τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, όπως αυτές προσδιορίζονται από το κράτος στο πλαίσιο άσκησης της στεγαστικής πολιτικής, αντί προκαθορισμένου μισθώματος, το οποίο υπολείπεται ουσιωδώς του μισθώματος που διαμορφώνεται σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς για κατοικία αντίστοιχων ποιοτικών χαρακτηριστικών».
Συμπεραίνουμε ότι θα ακολουθηθεί η πρώτη οδός, του καθορισμού του κοινωνικού ενοικίου βάση των τιμών της αγοράς. Ωστόσο δεν υπάρχει καμία ποσοτική ένδειξη για το πόσο χαμηλότερα πρέπει να είναι τα ενοίκια για να θεωρηθούν ότι «υπολείπονται ουσιωδώς» των ενοικίων της «πιάτσας».
Όπως και ο αρχικός νόμος του 2022, ο νέος νόμος του 2025, αναθέτει υπερεξουσίες στους υπουργούς Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, οι οποίοι θα αποφασίζουν μέσω ΚΥΑ για όλα τα πρακτικά ζητήματα: τους δικαιούχους μισθωτές,, τον έλεγχο και την επιβεβαιώση φθορών κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και τους όρους αποκατάστασης αυτών, καθώς και τον τρόπο προσδιορισμού του ύψους του μισθώματος που καταβάλλουν».
Το φίδι που τρώει την ουρά του
Φτάνουμε λοιπόν στη πρώτη ΚΥΑ για την κοινωνική αντιπαροχή (13 Μαϊου 2026), η οποία συνυπογράφεται από πέντε διαφορετικά υπουργεία (Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Εσωτερικών, Υποδομών και Μεταφορών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, και Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας). Μήπως ήλθε επιτέλους η στιγμή να μάθουμε ποιο θα είναι το ύψος του κοινωνικού ενοικίου και πώς θα καθορίζεται; Όχι βέβαια. Με μια ταχυδακτυλουργική κίνηση η ΚΥΑ, που υποτίθεται θα μας έλυνε τις απορίες, μας γυρίζει πίσω στο μακρινό 2022.
Η ΚΥΑ ενημερώνει ότι το μίσθωμα για τα διαμερίσματα της κοινωνικής αντιπαροχής θα καθορίζεται «σύμφωνα με την απόφαση της παρ. 3Α του άρθρου 45 του ν. 5006/2022 (Α’ 239).
Μόνο που όπως είδαμε και στην αρχή, η συγκεκριμένη παράγραφος δεν λέει τίποτα περισσότερο, παρά ότι θα αποφασίζουν για όλα οι υπουργοί με ΚΥΑ.
Δηλαδή, φτου κι απ’την αρχή. Ο νομοθέτης είναι σαν τον μυθολογικό ουροβόρο όφη, το φίδι που ελίσσεται γύρω από τον εαυτό του και τρώει την ουρά του. Ο νόμος παραπέμπει σε ΚΥΑ και η ΚΥΑ παραπέμπει πίσω στον νόμο.
Ο ανάδοχος τα παίρνει όλα
Η ΚΥΑ διαμορφώνει ένα μοντέλο που υπερβαίνει κατά πολύ την απλή ανάθεση έργου. Σύμφωνα με το άρθρο 2, «το αντάλλαγμα της σύμβασης κατασκευής συνίσταται στη μεταβίβαση στον ανάδοχο του συμβατικά καθορισμένου μέρους της κυριότητας επί των ακινήτων». Ο ιδιώτης κατασκευαστής δεν αμείβεται ως εργολάβος: αποκτά ιδιοκτησία επί δημόσιου οικοπέδου.
Πέραν αυτού, η απόφαση δίνει τη δυνατότητα στον ανάδοχο να αναλάβει τη διαχείριση όλων των ιδιοκτησιών για έως 50 χρόνια, να εισπράττει ενοίκια και κοινόχρηστα, και να εκπροσωπεί το Δημόσιο απέναντι στους ενοικιαστές, συμπεριλαμβανομένης της άσκησης δικαστικών ενεργειών στο όνομά του. Επιπλέον, ο ανάδοχος μπορεί να υποδείξει τρίτους αγοραστές στους οποίους η αναθέτουσα αρχή θα μεταβιβάζει ιδιοκτησίες, εισπράττοντας ο ίδιος το τίμημα.
Ευρωπαϊκό πλαίσιο και ελληνική πραγματικότητα
Η Ελλάδα εμφανίζει ήδη την υψηλότερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρωπαϊκή Ένωση - τριπλάσια από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο - και διαθέτει ουσιαστικά μηδαμινό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας. Στα κράτη-μέλη με ανεπτυγμένο κοινωνικό στεγαστικό τομέα, οι ρυθμιστικές αποφάσεις αυτού του τύπου συνοδεύονται από σαφή ανώτατα ενοίκια συνδεδεμένα με εισοδηματικά κριτήρια, αυστηρά πρότυπα κατοικίας και μηχανισμούς διαφάνειας. Η ελληνική ΚΥΑ για την κοινωνική αντιπαροχή δεν περιλαμβάνει κανένα από αυτά.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου